Το πλάνο της McArthurGlen
Το πλάνο της McArthurGlenΣυνέντευξη στον ΔΗΜΗΤΡΗ ΤΣΟΥΚΑΛΑ
Πολύ δυναμική αρχή έχει κάνει το McArthurGlen Designer Outlet Athens, το εκπτωτικό χωριό McArthurGlen Group που ανέπτυξε σε συνεργασία με την Bluehouse Development στη Γυαλού στα Σπάτα. Η ύψους 100 εκατ. επένδυση έχει να επιδείξει πολύ καλές επιδόσεις όσον αφορά την επισκεψιμότητα και τους τζίρους, ενώ εμπλουτίζει το χαρτοφυλάκιό του με νέα καταστήματα. Πιο συγκεκριμένα, μέχρι το τέλος Οκτωβρίου στο εκπτωτικό χωριό θα ξεκινήσουν να λειτουργούν καταστήματα Salvatore Ferragamo, American Vintage Staff, Symbol, Ginestra, Colori, Chipie Chipie, Lussile, ALE, Bill Cost και Waks, ενώ συζητήσεις πραγματοποιούνται και με άλλες εταιρείες. Ο γενικός διευθυντής της McArthurGlen στην Ελλάδα, Γιάννης Κασιμάτης, μιλάει στο Retail Βusiness για τα πρώτα -ιδιαίτερα ενθαρρυντικά- δείγματα της σημαντικής αυτής επένδυσης και μας αναλύει το concept και τη στρατηγική πίσω από αυτή.
Το ΜcArthurGlen Designer Outlet Athens στη Γυαλού έχει ξεκινήσει από τον Ιούνιο. Ποιες είναι πρώτες επιδόσεις που καταγράφει;
Το εκπτωτικό χωριό της ΜcArthurGlen στη Γυαλού ξεκίνησε τη λειτουργία του στις 2 Ιουνίου και η επισκεψιμότητα που καταγράφει μέχρι στιγμής είναι πολύ πιο πάνω από τις προβλέψεις μας. Το ίδιο συμβαίνει και με τους τζίρους, που και αυτοί έχουν ξεπεράσει κατά πολύ τις προσδοκίες μας. Οι περίπου τέσσερις μήνες λειτουργίας, λοιπόν, του McArthurGlen Designers Outlet, παρά τη δύσκολη περίοδο στην οποία ζούμε και πορευόμαστε όλοι μας, εξελίσσονται ιδιαίτερα ικανοποιητικά. Ο Αύγουστος, μάλιστα, ήταν η ευχάριστη έκπληξη, καθώς υπολογίζουμε πως τον συγκεκριμένο μήνα το κέντρο προσέλκυε περίπου 7.000 επισκέπτες ημερησίως. Πρόκειται, όπως σας είπα, για νούμερο πολύ πιο πάνω από τις προβλέψεις μας. Μέχρι και τις ημέρες πριν και μετά τον 15Αύγουστο, που συνήθως είναι πολύ «χαλαρές», το κέντρο κατέγραψε πολύ ικανοποιητικές επιδόσεις, τόσο σε επίπεδο επισκέψεων όσο και τζίρων.
Σας έχει οδηγήσει σε αναθεώρηση των σχεδίων και των πλάνων σας αυτή η θετική πορεία;
Μέσα σε λίγους μόνο μήνες δεν μπορείς να αναπροσαρμόσεις τους στόχους σου. Είναι πολύ νωρίς ακόμη για κάτι τέτοιο. Έχουμε ένα συγκεκριμένο πλάνο και το τηρούμε. Είμαστε ικανοποιημένοι από την επισκεψιμότητα και τους τζίρους που καταγράφουμε, μέχρι στιγμής, ενώ πολύ καλά πηγαίνουν τα πράγματα και σε επίπεδο ζήτησης καταστημάτων. Βέβαια έχουμε ακόμη αρκετά δρόμο να διανύσουμε και φυσικά δεν έχουμε τελειώσει την προσπάθεια. Έχουμε κάποια πρώτα δείγματα και αυτά είναι άκρως ενθαρρυντικά. Συνεχίζουμε, λοιπόν, με το πλάνο μας, κάνουμε ό,τι μπορούμε για να προσελκύσουμε ακόμη περισσότερους επισκέπτες στο εκπτωτικό χωριό και προχωράμε.
Πέρα από τους επισκέπτες, βρίσκεστε σε διαδικασία προσέλκυσης και νέων συνεργατών;
Όπως ξέρετε, δεν ξεκινήσαμε με 100% πληρότητα αλλά με 70%. Βέβαια, θα πρέπει να σημειώσω πως αυτό αποτελεί στρατηγική επιλογή της McΑrthurGlen. Ξεκινάμε πάντα «κρατώντας» κάποια μαγαζιά, τα οποία ανοίγουν στη συνέχεια. Σε αυτό το πλαίσιο μέσα στον Σεπτέμβριο στο εκπτωτικό χωριό στη Γυαλού άνοιξαν 7-8 καταστήματα. Παράλληλα, βρισκόμαστε σε επαφές με retailers και το πλάνο μας είναι μέχρι το τέλος του έτους η πληρότητα του McΑrthurGlen Designer Outlet να αγγίζει το 80%-85%. Ήδη από τον Οκτώβριο νέες μάρκες και καταστήματα θα προστεθούν στο tenant mix του κέντρου. Είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντικό πως το concept της McArthurGlen έχει γνωρίσει μεγάλη αποδοχή τόσο από το καταναλωτικό κοινό όσο και από τους επαγγελματίες, τον εμπορικό κόσμο. Πρόκειται, άλλωστε, για ένα δοκιμασμένο concept, που «τρέχει» σχεδόν σε όλη την Ευρώπη με πολύ καλά αποτελέσματα. Δεν είναι κάποιο πείραμα από τη μεριά μας.
Στη Γυαλού δημιουργείται ένας καινούργιος και πολύ δυνατός εμπορικός πόλος, καθώς, πέρα από το McArthurGlen Designer Outlet Athens, στην περιοχή υπάρχει ήδη το εξαιρετικά δημοφιλές Αττικό Ζωολογικό Πάρκο, ενώ σε λίγο καιρό θα ξεκινήσει τη λειτουργία του και το Smart Park της REDS. Ποιο το σχόλιό σας για τη δυναμική της περιοχής;
Ο συγκεκριμένος εμπορικός πόλος που δημιουργείται είναι προς όφελος όλων. Όσο περισσότερο κόσμο καταφέρουμε να προσελκύσουμε στην περιοχή τόσο μεγαλύτερο κέρδος θα έχουμε όλοι. Η τοπική κοινωνία κερδίζει, καθώς αφενός δημιουργούνται νέες θέσεις εργασίας αφετέρου οι περιοχές αναβαθμίζονται και η αξία των ακινήτων ανεβαίνει σε μια πολύ δύσκολη οικονομική συγκυρία, όπως η σημερινή. Αλλά και σε επίπεδο εμπορικής πραγματικότητας όλοι μπορούμε να επωφεληθούμε από το νέο αυτό πόλο που δημιουργείται. Εμείς έχουμε συνέργιες σχεδόν με όλους όσους ξέρω πως θα ανοίξουν γύρω μας. Θεωρώ πως η επίσκεψη στο εκπτωτικό χωριό της McArthur Glen μπορεί κάλλιστα να συνδυαστεί με μια βόλτα στο Αττικό Ζωολογικό Πάρκο που δεν διαθέτει χώρους εστίασης ή με ψώνια στο Smart Park που θα διαθέτει καταστήματα όπως π.χ. Carrefour, Κωτσόβολος ή Jumbo που σε εμάς δεν υπάρχουν. Οι συνέργιες θεωρώ πως θα είναι ορατές από την πρώτη μέρα που θα ανοίξει το Smart Park. Για να καταλήξω, πιστεύω πως η εμπορική δύναμη που δημιουργείται σαφέστατα μας εξυπηρετεί όλους. Η δυναμική, άλλωστε, της περιοχής εμάς σαν McArthurGlen έχει βοηθήσει σε μεγάλο βαθμό στην ανάπτυξη νέων συνεργασιών.
Τι ψάχνετε από αυτές τις νέες συνεργασίες; Τι είδους καταστήματα θέλετε στο εκπτωτικό χωριό; Με ποια κριτήρια διαμορφώνετε το tenant mix;
To tenant mix που ψάχνουμε είναι στην ουσία το tenant mix που ψάχνει και ο καταναλωτής. Οι βασικές κατηγορίες προϊόντων που προσφέρει το εκπτωτικό χωριό της McArthurGlen είναι κυρίως τα ρούχα, τα παπούτσια και τα αξεσουάρ και σε μικρότερη κλίμακα τα είδη σπιτιού. Από κει και πέρα υπάρχει και το κομμάτι των υπηρεσιών (π.χ. περιποίηση νυχιών) που πρόκειται άμεσα να εμπλουτίσουμε, καθώς και τα καταστήματα εστίασης. Όσον αφορά τα καταστήματα των βασικών προϊόντων, όπως καλά γνωρίζετε, όλοι έχουν την υποχρέωση να προσφέρουν καθ’ όλη τη διάρκεια του χρόνου τιμές χαμηλότερες κατά 35%-70% από την προτεινόμενη τιμή λιανικής.
Οι συνεχείς εκπτώσεις και προσφορές, που πραγματοποιούν τα καταστήματα λιανικής που κινούνται στις αγορές «των βασικών προϊόντων» του εκπτωτικού χωριού της McArthurGlen σας προβληματίζουν καθόλου;
Η αποδοχή που επιφύλαξε το καταναλωτικό κοινό στην Ελλάδα για το concept μας μιλάει, πιστεύω, από μόνη της. Ένα κατάστημα μπορεί να κάνει ευκαιριακά κάποιες εκπτώσεις ή κάποιο bazaar, επειδή ο τζίρος του έχει πέσει. Αυτή η πρακτική, όμως, δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να συγκριθεί με ένα χώρο που εξαρχής είναι δομημένος και φτιαγμένος για να προσφέρει το συγκεκριμένο concept. Άλλωστε το εμπόριο μπορεί να προχωρά σε τέτοιες κινήσεις μόνο για συγκεκριμένες περιόδους. Σε αντίθετη περίπτωση τα καταστήματα στο τέλος δεν θα «βγαίνουν». Εμείς, όμως, προσφέρουμε αυτή ακριβώς την εναλλακτική επιλογή στον καταναλωτή. Του δίνουμε τη δυνατότητα να ψωνίσει τα σήματα που θέλει σε πολύ χαμηλότερη τιμή, σε ένα αναβαθμισμένο περιβάλλον. Χωρίς, μάλιστα, να υποβαθμίζουμε την ποιότητα των εμπορευμάτων ή των υπηρεσιών. Θεωρώ πως πρόκειται για κάτι μοναδικό. Δεν νομίζω πως υπάρχει στην ελληνική επικράτεια κάτι που να πλησιάζει έστω το concept μας.
Οι έντονες προσφορές πάντως και οι εκπτώσεις έχουν επηρεάσει την καταναλωτική συμπεριφορά των Ελλήνων; Του έχουν κάνει πιο επιφυλακτικούς ίσως απέναντι στο retail, καθώς πιθανόν να θεωρούν πως, μέχρι πρότινος, αγόραζαν τα διάφορα προϊόντα σε υπερβολικές τιμές;
Ίσως και να ισχύει κάτι τέτοιο. Το φαινόμενο, όμως, που περιγράφετε έχει, κυρίως, κάνει τον καταναλωτή πιο απαιτητικό. Αυτό που πλέον έχει μεγάλη σημασία είναι το value for money και πιστεύω πως εμείς στην McArthurGlen αυτό ακριβώς προσφέρουμε. Το όλ concept στηρίζεται στο να προσφέρουμε πολύ καλά brands σε ένα εξαιρετικό περιβάλλον και στις καλύτερες τιμές. Και πιστεύω πως, παρά την οικονομική ύφεση και την κάμψη της κατανάλωσης, εάν κάνεις κάτι σωστά, τότε θα έχεις και αποτέλεσμα. Ο καταναλωτής πλέον εστιάζει σε αυτά που του δίνουν αξία, σε αυτά που το concept τους τον αγγίζει πραγματικά.
Τι προβλέπετε για το μέλλον του χώρου της λιανικής;
Καταρχήν θεωρώ πως η ίδια η λιανική είναι το μέλλον. Προέρχομαι από εκεί και πιστεύω πως είναι ένας χώρος όπου ο καθένας μπορεί να ρυθμίσει τη μοίρα του. Μάλιστα, στο σημερινό περιβάλλον πιστεύω πως ενδείκνυται να επεκτείνεις το δίκτυό σου. Αντίθετα, στις πολύ καλές περιόδους, που όλοι θέλουν να παρουσιάσουν νέα καταστήματα (ακόμη και αυτοί που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα και στηρίζονται αποκλειστικά στο δανεισμό) είναι πολύ δύσκολο να βρεις τις κατάλληλες συνθήκες και να προχωρήσεις στην επέκταση του δικτύου σου. Σε αυτές τις περιόδους όλα είναι πιο ακριβά και πιο δύσκολα. Σήμερα, όμως, όσοι έχουν τη δύναμη να μείνουν στο χώρο, θα συνεχίσουν και να επεκτείνονται. Οι συνθήκες το επιτρέπουν. Ακόμη, αυτό που, επίσης, θεωρώ πολύ πιθανό να συμβεί είναι κάποιες εταιρείες, επειδή ακριβώς οι συγκυρίες το επιτρέπουν, να αρχίσουν να σκέφτονται να επεκταθούν στην Ελλάδα απευθείας με δικά τους καταστήματα, να ακολουθήσουν το παράδειγμα της H&M ή της Inditex.
Η McArthurGlen κάνει τέτοιες σκέψεις; Υπάρχουν πλάνα και για άλλα εκπτωτικά χωριά; Στην περιφέρεια, ίσως;
Εμάς πάντα μας ενδιαφέρει κάτι τέτοιο. Αυτήν τη στιγμή συγκεντρώνουμε τις προσπάθειές μας στο να βοηθήσουμε το εκπτωτικό χωριό στη Γυαλού να ωριμάσει και να αναπτυχθεί. Τα επόμενα βήματα δεν μπορούν να γίνουν ούτε «χτες» ούτε «αύριο». Θα γίνουν σε ένα εύρος χρόνου που θα επιτρέπουν η επένδυση να είναι σωστή. Προετοιμαζόμαστε γι’ αυτό.
Γενικότερα θεωρείτε πως η σημερινή ελληνική αγορά «σηκώνει» και άλλες μεγάλες εμπορικές αναπτύξεις τύπου Malls ή εκπτωτικών χωριών; Υπάρχουν περιθώρια;
Εάν το concept της όποιας επένδυσης είναι δοκιμασμένο και «δουλεύει», θεωρώ πως υπάρχει χώρος για αυτή στην αγορά. Όπως δείχνουν άλλωστε τα στοιχεία που κατά καιρούς δημοσιεύονται, υπάρχει μια στροφή υπέρ των εμπορικών κέντρων. Τα πάνε καλύτερα από την υπόλοιπη αγορά.
Who is who
Ο Γιάννης Κασιμάτης είναι γενικός διευθυντής της McArthurGlen στην Ελλάδα. Εντάχθηκε στο δυναμικό της McArthurGlen το 2007 και η συμβολή του στο σχεδιασμό και υλοποίηση του εκπτωτικού χωριού της Αθήνας έχει υπάρξει καθοριστική. Έχει πολυετή εμπειρία σε μεγάλες πολυεθνικές εταιρείες όπως η Unilever και η PepsiCo σε νευραλγικές θέσεις στο Μάρκετινγκ και τις Πωλήσεις. Τα τελευταία χρόνια ήταν γενικός διευθυντής στη Ridenco SA. Έχει σπουδάσει Οικονομικά και Διοίκηση Επιχειρήσεων και είναι κάτοχος ΜΒΑ.
