H NAI Hellas για την ανάπλαση στοών

Οι στοές του κέντρου της Αθήνας είναι κομμάτι της ιστορίας της πόλης. Εμφανίστηκαν στα τέλη του 19ου αιώνα, σχεδιασμένες στα πρότυπα των δυτικοευρωπαϊκών χωρών του Παρισίου, του Λονδίνου και του Μιλάνου, και είχαν κύριο σκοπό τη διευκόλυνση της διέλευσης των πεζών ανάμεσα από τα κτίρια που είχαν το μέγεθος οικοδομικού τετραγώνου.

Οι περισσότερες εμπορικές στοές της Αθήνας βρίσκονται κατά μήκος των οδών Πανεπιστημίου και Σταδίου και γύρω από την πλατεία της Ομόνοιας, ενώ στην ευρύτερη περιοχή του Δήμου Αθηναίων υπάρχουν περίπου 180 στοές.

Στις δεκαετίες του ’50 και του ’60, οι στοές διέθεταν εμπορικά καταστήματα στα ισόγεια και τα υπόγεια τους και γνώριζαν ιδιαίτερη εμπορική άνθιση. Από το 1970, άρχισαν να παρακμάζουν μην έχοντας τη δυνατότητα να ακολουθήσουν την αλλαγή των καιρών. Σήμερα δεδομένης και της πολυετούς οικονομικής κρίσης, η πλειονότητα των Αθηναϊκών στοών του Κέντρου χαρακτηρίζεται από κατεβασμένα στόρια, άδεια καταστήματα και δεκάδες κίτρινα ενοικιαστήρια κολλημένα στις βιτρίνες των άλλοτε ακμαζόντων καταστημάτων. Υπάρχουν στοές στις οποίες το ποσοστό πληρότητας αγγίζει μόλις το 10%. Το υπόλοιπο 90% είναι κενά καταστήματα, τα περισσότερα κακοδιατηρημένα.

Μέσα στο εμπορικό τρίγωνο του κέντρου (Πανεπιστημίου-Ερμού-Αθηνάς) βρίσκονται παραπάνω από 40 στοές συνολικής επιφανείας περίπου 65.000 τ.μ., όσο σχεδόν ένα εμπορικό κέντρο με μέση μεικτή επιφάνεια καταστημάτων (GLA) της τάξεως των 1.300 τ.μ.

Η μέση πληρότητα των μη ανακαινισμένων στοών είναι 54% ενώ των ανακαινισμένων 83%. Από την έρευνα που διεξήγαμε οι μισθωτικές αξίες των καταστημάτων εντός των μη ανακαινισμένων στοών κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα €15-€25/τ.μμήνα, ενώ οι τρεις στοές του κέντρου που ανακαινίσθηκαν (Στοά Σπυρομήλιου-City Link, Στοά Κοραή & Στοά Εμπόρων) επιτυγχάνουν μισθώματα που αγγίζουν το εύρος των €60-€90/τ.μμήνα.

Οι περισσότερες εμπορικές στοές της Αθήνας παρουσιάζουν σήμερα την εικόνα της παρακμής και της εγκατάλειψης με λίγα καταστήματα να έχουν παραμείνει εντός τους. Οι παράγοντες που οδήγησαν τις στοές στη κατάσταση αυτή είναι κατά κύριο λόγο δύο, η αδυναμία να ακροαστούν το σφυγμό της εξέλιξης, και η πολύ-ιδιοκτησία που δεν επιτρέπει τη συνολική διαχείριση των καταστημάτων μιας στοάς.

Η ανάπλαση και λειτουργία των στοών ως μικρά εναλλακτικά εμπορικά κέντρα αποτελεί μια πρόταση που θα μπορούσε να βοηθήσει όχι μόνο την επάνοδό τους στο εμπορικό γίγνεσθαι αλλά και τη γενικότερη αναβάθμιση του ιστορικού κέντρου της πόλης.

Απαιτείται λοιπόν, δημιουργία εμπορικών προορισμών με συγκεκριμένο concept, μετά από ανάλογη ανακαίνιση, με την κατάλληλη μίξη χρηστών (tenant mix), με ορθολογική διαχείριση των καταστημάτων (property management) και συντονισμένες προωθητικές ενέργειες (marketing plan) στα πρότυπα των σύγχρονων εμπορικών κέντρων. Ακολουθώντας τις αρχές της ενεργητικής διαχείρισης (active asset management), οι στοές μπορούν να μετατραπούν εκ νέου σε εμπορικούς προορισμούς υπερτοπικού χαρακτήρα δημιουργώντας υπεραξία τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους μισθωτές τους.